По сравнению с показателями марта 2020 года количество сделок в Москве на первичном рынке снизилось на 46,7% — к такому выводу пришли аналитики Циан, проанализировав продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке столицы. В годовой динамике падение составило 52,7%.
Последний раз столь серьезное снижение наблюдалось в начале 2015 года — после резкого роста ключевой ставки. Тем не менее девелоперы продолжают повышать цены, рассчитывая на восстановление спроса за счет льготной ипотеки под 6,5% годовых.
Спрос откатился на уровень середины 2016-го
В апреле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 3,65 тыс. ДДУ с физическими лицами. Из-за режима самоизоляции продажи новостроек показали минимальное значение с июля 2016 года — тогда на рынке было подписано 3,44 тыс. ДДУ.
В Новой Москве ситуация еще сложнее. В апреле 2020-го заключено порядка 840 ДДУ (–51,5% относительно марта 2020 года, –66% — по сравнению с апрелем 2019-го).
Переходом на дистанционное консультирование и онлайн-сделки застройщикам не удалось сдержать падение спроса, который вернулся к уровню 2016 года.
Темпы прироста стоимости 1 кв. м снижаются
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в апреле составила 205,8 тыс. рублей — это на 1,3% выше, чем в марте. За год цена выросла на 11%.
Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым для новостроек как в старых границах Москвы (+1,3%, до 221,4 тыс. рублей), так и на присоединенных территориях (+1%, до 143,3 тыс. рублей). В годовой динамике прирост равен 10 и 17,6% соответственно.
Рынок еще не успел отреагировать корректировкой цен на падение спроса, Но темпы прироста средней стоимости на уровне 1,3% оказались чуть ниже, чем средний ежемесячный прирост в 2020 году (1,4%).
Эксперты поясняют: планомерный рост цен, несмотря на введенный режим самоизоляции, объясняется стратегией застройщиков, которые надеются на программу льготной ипотеки.
Динамика средних цен на первичном рынке Москвы
| Средняя цена 1 кв. м, апрель 2020 г., руб. | Динамика за месяц | Динамика за год |
Москва в старых границах | 221,4 | 1,3% | 10% |
Новая Москва | 143,3 | 1,0% | 17,6% |
Москва в целом | 205,8 | 1,3% | 11% |
По данным Аналитического центра Циан
Новое предложение: в три раза меньше, чем год назад
В режиме самоизоляции девелоперы сократили вывод нового объема предложения. В Москве в продажу поступило 150 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Это в 4,3 раза меньше, чем в марте 2020-го (650 тыс. кв. м) и втрое ниже, чем в апреле 2019-го (452 тыс. кв. м).
В апреле на рынок вышло шесть новых проектов, год назад в продажу было выведено три новостройки. В основном это высокобюджетные проекты точечной застройки.
В апреле на рынок выведено 17 новых корпусов (и в новых, и в уже строящихся проектах) — это почти в два раза меньше, чем в марте (32 новых корпуса). Год назад в продажу поступило 25 домов.
Объем предложения первичного рынка в Москве продолжает уменьшаться. В апреле было доступно для покупки 44 тыс. квартир и апартаментов. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 5% (с 46,3 тыс. объектов), за год — на 19% (с 54,4 тыс. объектов). Часть квартир и апартаментов девелоперы сняли с реализации в марте на фоне ажиотажного спроса, чтобы повысить интерес покупателей к объектам недвижимости, создав видимость дефицита предложения.
Стоимость «квадрата» — на максимум
Средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы, по оценкам Циан, достиг 12,97 млн рублей — на 1,26 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний бюджет покупки равен 6,47 млн рублей (+0,63 млн рублей за год). Средняя стоимость квартиры в ТиНАО, приобретенной в режиме самоизоляции, оказалась на 60 тыс. рублей ниже, чем в марте.
Площадь купленной квартиры/апартамента в апреле в старой Москве достигла 55,9 кв. м (–2,9 кв. м по сравнению с мартом). В Новой Москве в среднем приобретают 48,4 кв. м (–2 кв. м за месяц).
Средняя стоимость 1 кв. м купленного жилья в старых границах Москвы составила 232 тыс. рублей, в Новой Москве — 134 тыс. рублей. Это максимальные значения за все время. Годом ранее показатели составляли 209 и 124 тыс. рублей соответственно.
Ипотеке изоляция нипочем
Несмотря на режим самоизоляции, банки продолжали принимать документы и выдавать кредиты на покупку новостроек дистанционно. В результате доля ипотечных сделок на первичном рынке новостроек практически не изменилась относительно докризисного периода.
В старых границах Москвы 54% всех сделок апреля прошло в кредит (+2 п. п. относительно марта). В Новой Москве доля ипотечных договоров снизилась до 56% (–5 п. п. относительно марта).
Средний срок кредита — 224 месяца, или 18 лет и 8 месяцев. В старых границах Москвы кредит берут в среднем на 228 месяцев, в Новой Москве — на 222 месяца.
Выручка девелоперов просела вполовину, но скидок нет
В апреле 2020 года столичные девелоперы реализовали жилья на сумму 41,9 млрд рублей — это на 46,7% меньше, чем выручка в марте (78,6 млрд рублей). В годовой динамике снижение составило 44,6%.
На Москву в старых границах пришлось 87% выручки (36,5 млн рублей), на ТиНАО — 13% (5,4 млрд рублей). В проектах с лучшими продажами в апреле продавалось от 73 до 167 лотов. Для сравнения: по итогам I квартала 2020 года среднемесячные темпы продаж в комплексах с наибольшим числом сделок варьировались в диапазоне 120–267 лотов.
28,5% всех сделок Москвы было заключено в десятке новостроек с лучшими продажами.
Топ-10 новостроек Москвы с максимальным количеством сделок
в апреле 2020 года
Проект | Кол-во сделок с физлицами | Доля рынка по кол-ву сделок | Бюджет сделки, млн руб. |
167 | 4,6% | 7,10 | |
160 | 4,4% | 17,16 | |
126 | 3,4% | 8,65 | |
114 | 3,1% | 5,44 | |
85 | 2,3% | 12,94 | |
82 | 2,2% | 12,24 | |
82 | 2,2% | 6,63 | |
79 | 2,2% | 4,56 | |
75 | 2,1% | 7,15 | |
73 | 2,0% | 6,54 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Эксперты Циан сравнили среднюю стоимость 1 кв. м в квартирах, приобретенных в апреле и марте 2020 года. Несмотря на общий рост цен по рынку, средняя цена «квадрата» в лидирующих по продажам новостройках практически не меняется.
В период самоизоляции значительное увеличение стоимости 1 кв. м в приобретенных лотах отмечено для проекта «Огни»/«Событие» (+11%). В остальных новостройках — лидерах продаж околонулевая динамика.
В целом в лидирующих проектах относительно марта прирост средней стоимости «квадрата» по приобретенным лотам составил 1,3%, что соответствует увеличению цен в среднем по рынку. Такая динамика свидетельствует о том, что девелоперы пока не предлагают дополнительных дисконтов, несмотря на существенное падение спроса.
Десятка лидеров по объемам выручки
На десятку застройщиков с наибольшими объемами выручки пришлось 62% всех заработанных девелоперами в апреле средств. В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 7,4 млрд рублей (на 37% ниже, чем среднемесячные показатели I квартала 2020 года).
На втором месте — девелопер MR Group, который выручил 4,71 млрд рублей, что выше в два раза, чем в среднем за месяц в I квартале. Такой результат стал возможен за счет начала продаж нового проекта «Павелецкая сити».
Замыкает тройку лидеров компания Ingrad — она продала жилья на 2,72 млрд рублей, что на треть ниже, чем в среднем за месяц в I квартале.
Топ-10 девелоперов Москвы по объему выручки в апреле 2020 года
Девелопер | Выручка в апреле, млрд рублей | Доля рынка |
7,40 | 17,6% | |
5,71 | 13,6% | |
2,72 | 6,5% | |
2,55 | 6,1% | |
1,51 | 3,6% | |
1,46 | 3,5% | |
1,32 | 3,1% | |
1,16 | 2,8% | |
1,14 | 2,7% | |
1,11 | 2,7% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
«Объявленный режим самоизоляции привел к самому существенному снижению спроса на первичном рынке недвижимости за последние пять лет, — подчеркивает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — В прошлый раз двукратное снижение количества сделок мы наблюдали в начале 2015 года — после резкого роста ключевой ставки и в связи с заградительными ставками по ипотеке».
Эксперт отмечает, что сегодня, как и пять лет назад, основной мерой по поддержке рынка недвижимости должна стать льготная субсидированная ипотека.
руководитель Аналитического центра Циан
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
