Аналитики Циан подвели итоги продаж на вторичном рынке недвижимости по новым данным Росреестра — по количеству зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи.

Спрос на вторичном рынке в 2020 году вырос на 2%

Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без господдержки и был вынужден выживать самостоятельно. Несмотря на отсутствие льготного кредитования, ставки по ипотеке также снизились за счет пересмотра ключевой ставки. Это позволило рынку готового жилья не просто выйти в ноль по количеству сделок, но даже показать минимальный прирост.

Согласно данным Росреестра, в 2020-м в целом по России зарегистрировано 3,596 млн прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены). В 2019 году показатель был чуть ниже — 3,533 млн прав. Таким образом, спрос по итогам 2020 года, несмотря на провальный II квартал, оказался выше на 2%, чем в допандемийном 2019-м.

Наибольший прирост зарегистрированных прав собственности отмечен в Северо-Кавказском ФО (11,7%), в котором преобладает индивидуальное строительство. Этот рост объясняется эффектом низкой базы: доля округа и его общий вклад по РФ минимален — на уровне 4% по количеству сделок.

Существенный прирост по количеству переходов прав собственности зафиксирован и на Дальнем Востоке, где действует программа «Дальневосточная ипотека», доступная в том числе и для объектов вторичного рынка, а не только в сегменте новостроек. Программа действует с декабря 2019-го, то есть именно по итогам прошлого года можно судить о ее эффективности. Дальневосточный ФО даже при наличии субсидии вносит минимальный вклад в общее количество сделок по стране — на уровне 5%. Для сравнения: по итогам 2019-го доля округа также равнялась 5%.

Прирост количества зарегистрированных прав собственности также отмечен в Уральском, Приволжском и Северо-Западном ФО. Одновременно в Центральном округе, на который приходится наибольшее количество сделок (23% от общего), спрос снизился на 2,6%: по итогам 2020 года количество зарегистрированных прав оказалось ниже на 21 тыс. Падение более чем на 10% отмечено во Владимирской, Курской, Рязанской и Тверской областях.

Несмотря на закрытые границы и высокий потенциальный спрос на недвижимость российских курортов, количество переходов прав собственности в Южном ФО снизилось на 7,8%, что связано с рекордным ростом цен. В Сочи за год он составил 9,1%, в Краснодаре — 8,7%.

Одновременно количество зарегистрированных прав собственности на основе ДДУ в Южном ФО увеличилось в 2020 году на 9%, то есть покупатели предпочитают новостройки. Краснодарский край является одним из лидеров по вводу жилья.

Распределение и динамика зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи

По данным Аналитического центра Циан

Чечня, Дагестан и Якутия — лидеры по приросту сделок на «вторичке»

В Москве количество переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены) увеличилось по итогам 2020 года на 2,3% — на столицу приходится 4% общего количества сделок в РФ, как и в 2019-м. В Санкт-Петербурге спрос оказался чуть выше — +5,8% по итогам 2020 года.

Для сравнения: количество договоров долевого участия по итогам 2020 года в Москве увеличилось на 5,7%, в Санкт-Петербурге — наоборот, снизилось на 18%, что объясняется невысокой девелоперской активностью.

Среди всех регионов РФ наибольшее снижение по количеству переходов прав собственности на основании ДКП зафиксировано в Карачаево-Черкесии, Калмыкии и Астраханской области. В Калмыкии, к примеру, проходило менее 500 сделок в месяц.

Наибольший прирост (более чем в два раза) отмечен в Чечне и Дагестане. Но и тут свою роль сыграл эффект низкой базы: даже несмотря на двукратный прирост, общее ежемесячное количество сделок в Чечне в среднем равно всего 1,3 тыс.

По данным Аналитического центра Циан

Всего же по итогам 2020 года в России в 21 субъекте было заключено значительное количество сделок — как минимум от 5 тыс. в среднем в месяц по региону. Среди них наибольшее падение зафиксировано для Ленинградской и Иркутской областей (–13–15%). Наибольший рост — в Нижегородской, Самарской и Свердловской областях (+15–19%).

В 2019 году в России насчитывалось 22 региона с ежемесячным количеством сделок от 5 тыс. За прошедший год из списка выбыли Ставропольский край и Волгоградская область. Их заменила Саратовская область.

Москва — в аутсайдерах

При оценке спроса на вторичном рынке стоит ориентироваться не только на абсолютное количество сделок по региону, но и на число его жителей. К примеру, в Москве зарегистрировано ненамного больше сделок, чем в Свердловской области или Татарстане, но если пересчитывать на каждого жителя, ситуация кардинально меняется.

Аналитики Циан выяснили, какая доля семей приобрела недвижимость на вторичном рынке. В 2020 году примерно 6% домохозяйств приобрели жилье. В 2019-м таких было 5%.

В аутсайдерах Москва — всего 3% семей совершили сделку. Несмотря на то что по количеству сделок столица в лидерах, активность покупателей недвижимости одна из самых низких по стране из-за роста цен на 15% за год. Большое количество сделок объясняется именно численностью населения. Почти такой же низкий показатель в Брянской, Рязанской, Астраханской областях, а также в Приморье и Чукотском АО (4% семей совершили сделку в 2020-м).

В разрезе федеральных округов наибольшая доля семей, которые приобрели вторичное жилье, отмечена в Южном, Уральском и Дальневосточном ФО (8% семей в этих федеральных округах стали новоселами в 2020-м).

Южный округ оказался востребован из-за закрытых границ и перехода многих сотрудников на удаленку, что позволило рассматривать приобретение жилья ближе к морю.

В Дальневосточном ФО действует программа «Дальневосточная ипотека», что также способствует росту активности на рынке. Меньше всего семей купили жилье на вторичном рынке в Центральном ФО (5% семей).

14% прав собственности регистрируется за счет сданных новостроек

Все чаще собственниками квартиры покупатели становятся не на основании договоров купли-продажи, а за счет регистрации прав на основании договора долевого участия (то есть в результате приобретения новостройки).

Оформить собственность в новостройке можно только после ее ввода в эксплуатацию и открытия регистрации квартир в конкретном доме. То есть покупка квартиры в строящемся корпусе не позволяет оформить собственность — придется ждать завершения строительства. Именно по этой причине количество зарегистрированных ДДУ не равно количеству регистраций прав собственности на основании ДДУ.

В 2020-м на долю регистрации прав собственности на основании ДДУ приходится 14% общего количества прав (ДДУ + ДКП). Санкт-Петербург лидирует по регистрации прав на основе ДДУ (35%). Москва — на втором месте (27%).

Столичные покупатели проявляют высокий интерес к первичному рынку, с чем и связана высокая доля оформленных прав на основе ДДУ. Более четверти регистраций собственности приходится на новостройки Ленинградской, Рязанской, Калининградской областей, а также Чувашии.

Несмотря на льготное ипотечное кредитование, далеко не каждому подходит такой формат, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Всё же готовые объекты — это отсутствие рисков недостроя, возможность переехать сразу после регистрации сделки, жизнь в уже сложившемся районе с давно созданной и работающей инфраструктурой.

«Не зря в целом по РФ было заключено 764 тыс. ДДУ против 3,6 млн регистраций прав собственности на основе ДКП, то есть примерно в 80% случаев жилищный вопрос решается за счет уже готовых объектов. В дальнейшем с учетом предстоящего сворачивания программы льготного кредитования и рекордного роста цен на новостройки спрос еще больше сместится в пользу готовых объектов», — полагает эксперт.

Динамика сделок на вторичном рынке (регистрации права собственности) на основании ДКП

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра