В разговоре с ЦИАН.Журналом рассказчица этой истории сразу расставила по местам ключевые моменты.

Именно поэтому в дальнейшем рассказе мы не использовали допустимые в других случаях синонимы «жители» и «жильцы» и везде намеренно оставили слово «собственники».

Эти вышли, те — остались

В 2017 году две кирпичные пятиэтажки (ул. Пулковская, 13 и 17, Головинский район Северного административного округа Москвы) вышли из программы реновации: собственники квартир проголосовали на портале «Активный гражданин» и в МФЦ, а также провели общее собрание собственников.

После выхода из программы собственники собрали деньги и в марте 2018 года поставили земельные участки под своими домами на государственный кадастровый учет.

Кроме того, они оформили свои земельные участки в общедолевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

«При том, что упомянутые выше дома вышли из реновации, еще пять соседних в программе все же остались — со временем они будут снесены, а на их месте освободится территория примерно 2 га», — уточняет собеседница ЦИАН.Журнала.

На схеме публичной кадастровой карты два здания обведены красными рамками — это дом № 13 (отмечен цифрами 9333) и 17 (9332). Стоящие рядом с ними пять других домов — сносимые пятиэтажки

В проектах застройки района по программе реновации, представленных на публичные слушания, герои нашей истории увидели, что части их земельных участков включены в зоны новой застройки. Получалось, что права собственников земельных участков нарушены.

Что нарушено?

Строительство запланированного подземного гаража затронет земельные участки собственников, но это, кстати, не единственная беда. Во-первых, шпунтовое ограждение котлована (сваи) будет забиваться под окнами домов пневмомолотом.

Во-вторых, котлован для теплотрассы и подземного гаража займет практически всю освободившуюся после сноса пяти хрущевок площадь. Фундаменты домов окажутся на краю этой пропасти, рискуя в нее съехать. Собственники небезосновательно боятся, что их крепкие дома не выдержат такой нагрузки и станут аварийными.

На этой схеме видно, где планируется строить новое здание с глубоким подземным гаражом

Еще один момент, который не устраивает собственников земельных участков, — вопрос с теплотрассой (две трубы диаметром 400–450 мм), в настоящий момент она проходит рядом с земельным участком дома № 17. Ради строительства упомянутого выше подземного гаража эту теплотрассу собираются переложить прямо под окна все того же дома 17. Сейчас там растут деревья — выходит, ради такого перемещения практически всю зелень придется вырубить. Впрочем, деревья будут вырублены не только у окон дома № 17, но по всей территории застройки: как в любом малоэтажном квартале, зелени там много.

ул. Пулковская, 17: на изображении «Яндекса» со спутника видно, как много зелени вокруг готовящихся к сносу пятиэтажек — предполагается, что вся она будет вырублена

Сама будущая новостройка тоже учитывает в большей степени интересы новоселов: по плану проезд к ней практически прижат к отмостке дома № 17 — он будет проходить буквально под окнами. Снова выходит, что в территориальную зону новой застройки включены части земельных участков, находящихся в собственности. При этом рядом с новостройкой будет разбит палисад: ее окна будут смотреть в зелень и во двор без машин. Нечестно же?

Вилами по воде

В попытках добиться справедливости собственники земельных участков по адресам: улица Пулковская, 13 и 17, обращались в управу, в совет депутатов, окружную комиссию, Мосстройнадзор, Москомархитектуру и даже в мэрию (копии есть в распоряжении редакции). Но получали отписки. Наиболее частый ответ: приходите на публичные слушания и оставляйте все свои предложения.

Собственники, разумеется, пришли: в итоге только от одного дома подано около 100 замечаний и предложений по Правилам землепользования и застройки и столько же — по Проекту планировки территории.

Вид из окна дома № 17: асфальтированная дорожка является земельным участком собственников. Теплотрассу — ее тоже хорошо видно на фото — планируют перенести под окна собственников дома № 17. Белая панельная пятиэтажка будет снесена

Теперь окружная комиссия должна включить все замечания в протокол, а затем все это будет направлено в Москомархитектуру. Дальше собственники будут действовать в зависимости от обстоятельств. Представлявшие на публичных слушаниях проекты проектировщики сказали, что ошибки действительно есть и что на момент сбора данных для разработки проектов информации о земельных участках под домами № 13 и 17 у них не было.

Правда, тут получается нестыковка: обычно новые проекты планировок разрабатываются на основании геологических изысканий — сначала берут пробы грунта. По словам собственников, пробы проводились только в январе 2019 года — спустя почти год после того, как земельные участки появились на публичной кадастровой карте.

«Они обещали исправить ошибки, но никакого подтверждающего документа не дали — все на словах», — отмечает в заключение собеседница ЦИАН.Журнала.

Мнение эксперта

Оценить ситуацию мы попросили Ольгу Власову, адвоката Московской городской коллегии адвокатов «Власова и партнеры». По ее словам, схожая история была с кинотеатром «Улан-Батор», который снесли ради возведения на его месте нового торгово-развлекательного центра с кинотеатром. Во время разработки проекта в 2016 году придомовая территория соседнего жилого дома не стояла на кадастровом учете — проектировщики выбрали самый простой путь: как видимые границы участка проходят, так их и учли.

Но пока проект согласовывался и утверждался на всех стадиях, жильцы соседнего дома зарегистрировали свой участок — теперь место, по которому должна была проезжать спецтехника и куда планировалось складывать стройматериалы, принадлежало соседям, которые не хотели строительства у себя под окнами.

В пример можно привести и Свиблово: там возведение реновационного дома тоже частично затрагивает придомовую территории дома, не вошедшего в программу. Власти утверждают, что необходимый по закону минимум участка все же сохранили (хотя решение об этом должны принимать жильцы).

«Полагаю, схожие истории теперь будут происходить то тут, то там: часть домов вышла из реновации, но стройки рядом все равно начнутся. К сожалению, «территориальные» конфликты интересов будут вспыхивать постоянно», — признает адвокат.

Как только квартал попадает в реновацию, все ранее утвержденные проекты межевания и планировки территории автоматически отменяются, подчеркивает она. Это следует из Закона о реновации (статья 7.2 «Особенности регулирования отдельных градостроительных и земельных отношений в целях реновации жилищного фонда в городе Москве»). 

Получается, если кто-то не успел до вступления в силу Закона о реновации поставить свою землю на кадастровый учет, закон ему помогать не будет. Впрочем, юристы (в том числе и собеседница нашего издания) считают, что бороться необходимо до конца, поэтому регистрация земли способна помочь.

Узкие проезды вместо дворов

«Строительство по реновации ведется очень странным образом: никаких проверок документации, никаких критериев отбора стартовых площадок, ни ГОСТов, ни СНИПов… Увидели кусок земли — вот и готовая площадка», — сетует Ольга Власова.

В результате, объясняет эксперт, программа реновации часто провоцирует ситуации, когда у домов вообще нет дворов, вместо них — лишь узкие проезды.

Отдельная проблема — воздействие стройки на стоящие рядом с площадкой дома. Ни программа реновации, ни любая другая программа не страхует их на случай возникновения трещин и других проблем. Получается сплошное строительное безумие, когда жизнь одних горожан улучшают за счет ухудшения жизни других, резюмирует адвокат.

Фото в начале статьи: ул. Пулковская, 17 (Google Maps).

Все документы предоставлены собственниками земельных участков под домами.